Een huis op het Spaanse platteland, een gastenverblijf achter de woning of een garage die ooit zonder vergunning is gebouwd. Het komt in Spanje vaker voor dan je denkt. Maar wat als je zo’n woning wilt kopen, verkopen of zelf al jaren in een illegaal gebouwde woning woont? Soms is er een oplossing. Alleen betekent ‘het staat er al twintig jaar’ niet automatisch dat alles in orde is.
Een huis zonder vergunning: hoe kan dat?
Vooral op het Spaanse platteland staan woningen en bijgebouwen die ooit zonder de vereiste bouwvergunning zijn neergezet. Soms gaat het om een oud landhuis dat in de loop der jaren is uitgebreid. In andere gevallen is er een gastenverblijf, zwembad, garage of opslagruimte bijgebouwd zonder toestemming van de gemeente.
Ook komt het voor dat een woning wel op de kadastrale kaart staat, maar niet volledig in het eigendomsregister is opgenomen. Dat kan de indruk wekken dat alles officieel geregeld is. Toch zijn het Kadaster (Catastro), het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en de gemeentelijke bouwvergunning drie verschillende zaken.
Een gebouw kan dus op het Kadaster staan en toch illegaal zijn gebouwd. Ook de betaling van onroerendgoedbelasting, de IBI, maakt een bouwwerk niet automatisch legaal.
Wat betekent AFO?
In Andalusië bestaat een regeling die bekendstaat als Asimilado a Fuera de Ordenación, afgekort AFO. Deze regeling is bedoeld voor bepaalde bestaande bouwwerken die zonder de vereiste vergunning zijn gebouwd of waarvan bij de bouw van de vergunning is afgeweken, en waarvoor de gemeente niet langer kan optreden om de stedenbouwkundige overtreding ongedaan te maken.
Een AFO-erkenning is geen bouwvergunning achteraf. Het is een officiële erkenning van de juridische status van een bestaande, onregelmatige constructie. De regeling kan belangrijke voordelen bieden. Onder voorwaarden kan de woning worden ingeschreven in het eigendomsregister, kunnen noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden worden toegestaan en kan aansluiting op bestaande basisvoorzieningen mogelijk worden. De constructie moet onder meer aan de vereiste veiligheids- en gezondheidsvoorwaarden voldoen.
De gemeente beoordeelt of een gebouw voor deze regeling in aanmerking komt. De wettelijke voorwaarden en eventuele beperkingen zijn bepalend. Dit verschilt per autonome regio.
Wanneer kun je een illegale woning legaliseren?
In sommige gevallen kan een gebouw alsnog volledig worden gelegaliseerd. Dat kan bijvoorbeeld wanneer de constructie voldoet aan de geldende stedenbouwkundige regels en de benodigde vergunningen en rapporten alsnog kunnen worden verkregen.
In andere gevallen is volledige legalisatie niet mogelijk, maar kan een AFO-erkenning wel een optie zijn. Dat hangt onder meer af van de ouderdom van het gebouw, de ligging, de bestemming van de grond, de geldende planologische regels en de vraag of de gemeente nog handhavend kan optreden.
Er zijn ook situaties waarin geen van beide mogelijkheden openstaat. Denk bijvoorbeeld aan bepaalde beschermde gebieden, gronden met overstromingsgevaar of constructies waarvoor nog handhavend kan worden opgetreden. Ook een rechterlijke uitspraak kan bepalend zijn.
Let op: er bestaat geen algemene regel dat iedere illegale woning na zes, tien of twintig jaar automatisch legaal wordt. De toepasselijke termijnen en uitzonderingen moeten voor de specifieke woning worden onderzocht. Een verstreken handhavingstermijn is bovendien niet hetzelfde als een bouwvergunning.
En hoe zit het met een illegaal bijgebouw?
Een woning kan volledig legaal zijn, terwijl een aanbouw, garage, zwembad of gastenverblijf dat niet is. Juist bij bestaande finca’s en cortijo’s is het belangrijk om ieder bouwwerk afzonderlijk te controleren.
Een bijgebouw kan bijvoorbeeld buiten de vergunde oppervlakte vallen, te dicht bij de perceelgrens staan of zijn gebouwd op grond waarop de betreffende functie niet is toegestaan. Een gastenverblijf dat feitelijk als zelfstandige woning wordt gebruikt, kan bovendien aan andere regels moeten voldoen dan een eenvoudige berging.
De status van het hoofdgebouw geldt dus niet automatisch voor alle constructies op het perceel. Ook een bijgebouw dat al jarenlang zichtbaar is op luchtfoto’s of in het Kadaster, is daarmee nog niet vanzelf legaal.
Hoe pak je legalisatie aan?
Wie een bestaande woning of bijgebouw wil laten beoordelen, kan het beste beginnen bij de gemeentelijke afdeling stedenbouw (Urbanismo). Vraag naar de planologische status van het perceel en de bestaande gebouwen.
Vervolgens kan een bevoegde architect of andere geschikte technische deskundige de situatie onderzoeken. Die kijkt onder meer naar de werkelijke bebouwing, de beschikbare vergunningen, de ouderdom van de constructies en de toepasselijke regelgeving. Afhankelijk van de situatie kan een landmeter nodig zijn om de bebouwing nauwkeurig in kaart te brengen.
Daarna kan worden beoordeeld welke route mogelijk is: een reguliere legalisatie, een AFO-aanvraag of een andere procedure. De gemeente kan aanvullende documenten, technische rapporten en sectorale goedkeuringen verlangen.
Houd rekening met kosten voor technische rapporten, gemeentelijke heffingen en eventuele aanpassingen aan het gebouw. Bij een grotere groep onregelmatige woningen kan bovendien een gemeentelijk plan nodig zijn voordat verdere maatregelen mogelijk worden.
Een huis kopen met illegale bebouwing?
Wie een finca of cortijo koopt, doet er verstandig aan om vóór het tekenen van het koopcontract te controleren of de feitelijke situatie overeenkomt met de vergunningen en de geregistreerde gegevens.
Laat niet alleen de woning zelf controleren, maar ook het zwembad, de garage, de aanbouw en eventuele gastenverblijven. Vraag expliciet of er een AFO-erkenning is en wat die precies omvat. Een vermelding in het Kadaster of een verklaring van de verkoper dat alles al jarenlang bestaat, is onvoldoende zekerheid.
Ook bij verkoop kan onregelmatige bebouwing gevolgen hebben voor de financiering, de verzekerbaarheid en de mogelijkheden om het gebouw te verbouwen of opnieuw te verkopen.
Eerst onderzoeken, dan verbouwen
Een illegaal gebouw hoeft niet altijd te worden gesloopt. In Andalusië bestaan mogelijkheden om bepaalde bestaande constructies te legaliseren of onder een AFO-regeling te laten vallen. Maar de uitkomst verschilt per woning, gemeente en type grond.
Wie een woning met onvergunde bebouwing bezit of overweegt te kopen, doet er daarom goed aan eerst de juridische en technische status te laten vaststellen. Dat kan een hoop onaangename verrassingen voorkomen en in Spanje zijn er al genoeg formulieren om over te struikelen.
Let op: de regels verschillen per regio
Dit artikel richt zich op Andalusië, waar de regionale wet LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía) en de bijbehorende regelgeving bepalen welke mogelijkheden er zijn voor illegaal gebouwde woningen en bijgebouwen.
In andere regio’s, zoals Murcia en de Comunidad Valenciana, gelden andere regels en procedures. Een regeling die in Andalusië mogelijkheden biedt, is dus niet automatisch toepasbaar in een andere regio. Anderzijds kan men in sommige regio’s soepeler zijn. Wie een woning met onvergunde bebouwing bezit of wil kopen, doet er daarom verstandig aan de situatie bij de betreffende gemeente en een lokale stedenbouwkundige specialist te laten controleren.
