De nieuwe Spaanse woningregels hebben nauwelijks 48 uur bestaan. Het Congres heeft vandaag twee woningdecreten van de regering-Sánchez verworpen. Daarmee verdwijnen ook geplande wijzigingen voor huurcontracten, toeristische verhuur en btw weer van tafel.
Voor wie in Spanje een woning huurt, verhuurt of een huis wil kopen, is het dus goed om even te kijken wat er precies is gebeurd.
Twee decreten van tafel
De Spaanse regering keurde de twee decreten afgelopen dinsdag goed. Eén pakket bevatte maatregelen rond betaalbare woningen, huurprijzen en de bescherming van huurders. Het andere ging vooral over de verlenging van huurcontracten.
Vandaag werden beide voorstellen in het Congres verworpen. Het eerste kreeg 172 stemmen voor en 178 tegen. Het tweede werd met 166 stemmen voor en 184 tegen afgewezen. De maatregelen die deze week tijdelijk van kracht waren, komen daarmee weer te vervallen.
Wat zou er veranderen voor huurders?
Een van de belangrijkste voorstellen was extra bescherming voor huurders die hun woning dreigen te verliezen en geen alternatief hebben. Ook zouden bepaalde huurcontracten onder voorwaarden langer kunnen worden verlengd. Daarnaast bevatte het pakket maatregelen tegen sterke huurverhogingen en nieuwe regels voor tijdelijke huurcontracten en verhuur per kamer.
Het tweede decreet ging nog een stap verder. Daarin stond een systeem van automatische verlenging van bepaalde huurcontracten. Het doel daarvan was om huurders meer zekerheid te geven wanneer hun bestaande contract afloopt. Die nieuwe regeling gaat nu dus niet door.
En wat betekent dit voor verhuurders?
Voor verhuurders betekent de stemming dat verschillende nieuwe verplichtingen en beperkingen niet worden ingevoerd. Zo komt er geen nieuwe regeling voor automatische verlenging van huurcontracten uit deze decreten. Ook de voorgestelde regels voor tijdelijke verhuur en kamerverhuur verdwijnen.
Dat betekent overigens niet dat verhuurders ineens zonder regels kunnen verhuren. De bestaande Spaanse huurwetgeving blijft gewoon gelden.
Ook de btw-plannen verdwijnen
Een interessant onderdeel van het pakket zat in de belastingmaatregelen. De regering wilde het btw-tarief voor beschermde en publiek gefinancierde woningen verlagen naar 4 procent. Ook waren er fiscale maatregelen voor eigenaren die woningen voor langdurige verhuur beschikbaar stellen. Voor particuliere verhuurders was vooral een andere btw-wijziging interessant.
De regering wilde vanaf 1 december 2026 de btw-behandeling van bepaalde kortdurende verhuur veranderen. Gemeubileerde appartementen en woningen zouden onder voorwaarden met btw worden belast wanneer de verhuur maximaal 30 nachten duurt. Dat gold ook wanneer de verhuurder aanvullende diensten aanbiedt die vergelijkbaar zijn met hotelservices, zoals schoonmaak of wasservice.
Het voorgestelde tarief voor toeristische verhuur was 10 procent btw. De maatregel was bedoeld om het verschil tussen gewone verhuur en toeristische verhuur kleiner te maken en belastingontwijking via kortdurende verhuur tegen te gaan. Omdat het decreet vandaag is verworpen, wordt deze btw-wijziging vanuit dit decreet niet per 1 december ingevoerd.
Voor eigenaren van een appartement aan de Costa del Sol, Costa Blanca of elders in Spanje die hun woning via vakantieverhuur aanbieden, is dat een belangrijk verschil.
Geen nieuwe btw-regel voor alle vakantiehuizen
Daarbij is wel een belangrijke nuance nodig. Het plan betekende niet dat iedere vakantiewoning automatisch 10 procent btw zou moeten gaan betalen. De voorgestelde wijziging richtte zich op specifieke vormen van kortdurende verhuur en situaties waarin hotelachtige diensten worden aangeboden. De precieze btw-behandeling hangt ook onder de huidige regels af van de manier waarop een woning wordt verhuurd en welke diensten worden geleverd.
Het is daarom verstandig om bij toeristische verhuur naar de concrete situatie te kijken en niet alleen naar het feit dat een woning een vakantiehuis is.
Wat blijft er dan over?
Voor huurders en verhuurders verandert er door de stemming vooral iets op papier: de nieuwe regels die deze week waren aangekondigd, verdwijnen. De bestaande regels blijven het uitgangspunt. Dat geldt voor huurcontracten, huurverhogingen en ook voor de huidige fiscale behandeling van verhuur.
Voor Nederlanders met een tweede woning in Spanje of een woning die wordt verhuurd, is dat vooral een reden om goed onderscheid te maken tussen bestaande wetgeving en plannen die nu weer van tafel zijn.
Waarom was dit zo’n belangrijk pakket?
De regering presenteerde de maatregelen als een poging om de Spaanse woningmarkt betaalbaarder te maken en huurders meer zekerheid te geven. Het pakket bevatte daarnaast maatregelen om meer betaalbare woningen beschikbaar te krijgen en om particuliere eigenaren te stimuleren woningen langdurig te verhuren.
Tegelijkertijd waren er stevige bezwaren vanuit oppositie en delen van de vastgoedsector. Daar werd onder meer gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen van extra regelgeving voor het aanbod van huurwoningen. De politieke discussie is daarmee nog lang niet voorbij.
Wat gebeurt er nu?
De regering zal nieuwe voorstellen opnieuw door het parlement moeten krijgen als zij onderdelen van het pakket alsnog wil invoeren. Voor huurders en verhuurders in Spanje is het voorlopig vooral zaak om uit te gaan van de regels die daadwerkelijk van kracht zijn, en niet van de maatregelen die deze week kortstondig golden.
Foto: Maria Ziegler
